Информация ОАО «КРУИИКХ»: Взыскание расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД с собственников нежилых помещений

Речь в настоящей статье пойдет об обязанности собственников нежилых помещений нести расходы на содержание и ремонт общего имущества дома.

В чем проблема?

Почти всегда у управляющей организации (УО), избранной на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (МКД) (или по результатам открытого конкурса, проведенного органами местного самоуправления), возникает проблема взаимодействия с собственниками нежилых помещений по оплате услуг УО по содержанию и ремонту общего имущества. Как правило, собственники и пользователи нежилых помещений МКД считают нецелесообразным заключать договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества и отказываются оплачивать соответствующие расходы.

Они готовы платить за потребляемые в собственном нежилом помещении коммунальные услуги, однако с огромным нежеланием относятся к обязанности нести бремя расходов по содержанию и ремонту общего имущества.

Организации, располагающиеся, как правило, на первых и в цокольных этажах МКД, отказываются от несения таких расходов под предлогом, что они не обязаны это делать. Аргументы при этом приводятся следующие:

• действие Жилищного кодекса на нежилые помещения не распространяется;

• в процедуре выбора УО собственники нежилых помещений не участвовали, и она им неизвестна;

• договоры управления МКД они не утверждали;

• в нежилом помещении находятся арендаторы, которые самостоятельно несут расходы по текущему ремонту помещений и уборке прилегающей территории;

• УО работает настолько плохо, что собственники нежилых помещений вынуждены самостоятельно обслуживать общее имущество МКД;

• нежилое помещение является встроенным (или встроенно-пристроенным) и непосредственно с домом не связано, имеет отдельный вход и потому расходы на содержание и ремонт общего имущества нести не надо;

• и другое.

Что по этому поводу говорит закон?

Кроме нежилого помещения собственнику принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). По общему правилу на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Закон обязывает собственника помещения в доме нести лишь часть расходов на содержание всего комплекса общего имущества, которая пропорциональна его доле в праве общей собственности на это имущество (п. 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ).

Согласно п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491, собственники помещений (внимание: всех помещений) обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества, соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт.

На основании договоров управления с собственниками жилых помещений УО выполняет обязанности по содержанию и ремонту общего имущества, оказывая тем самым услуги собственникам всех без исключения помещений МКД. Потребление таких услуг собственниками нежилых помещений происходит независимо от наличия договора, подписания акта оказания услуг, приемки выполненных работ (постановление ФАС Западносибирского округа от 25.03.2008 г. № А05-8777/2007). Не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от обязанности несения расходов на содержание общего имущества фактическое неиспользование его целиком или отдельных элементов (например, если организация владеет встроенно-пристроенным помещением и физически не использует лифт или кровлю, тем не менее она должна оплачивать их содержание и ремонт).

Плата за услуги и работы по содержанию общего имущества МКД наряду с платой за услуги по управлению домом включается в плату за содержание и ремонт жилого помещения (подп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ), употребляемое в Жилищном кодексе название «плата за жилое помещение» не говорит о том, что собственники нежилых помещений ее вносить не обязаны, так согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения (внимание: всякого помещения, а не только жилого) в МКД обязан осуществлять расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности.

Если УО осуществляет управление домом, то собственники всех помещений должны вносить плату именно этой организации, данная императивная норма содержится в п. 7 ст. 155 ЖК РФ, и ее действие не зависит от наличия или отсутствия договора между конкретным собственником и УО.

Что в итоге?

Судебная практика такова, что возможна подача УО иска в суд о возмещении расходов в отношении как собственника, так и арендатора, сумма которых рассчитана или по жилищным тарифам, или исходя из фактической стоимости понесенных УО затрат. Суды в большинстве случаев такие иски удовлетворяют. Более того, арбитражные суды часто руководствуются нормами о неосновательном обогащении: в силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо (собственник нежилого помещения), неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами (содержание общего имущества в МКД), должно возместить потерпевшему (УО) то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

Чтобы собственникам нежилых помещений не пускаться в безнадежные судебные разбирательства с УО и не возмещать неосновательное обогащение за несколько предшествующих лет (а оно не будет востребовано УО с собственников при разрешении вопросов об оплате без суда), наилучший выход — оплата своей части расходов на содержание и ремонт общего имущества МКД, а не перекладывание их на плечи собственников квартир.

А. С. ДЯДИКОВ, генеральный директор ОВО «КРУИИКХ»