Формирование фонда капитального ремонта

Изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ, упорядочили и регламентировали взаимоотношения органов управления различных уровней и собственников общего имущества в части капитального ремонта.

1. На собственников помещений в МКД возложена обязанность формирования Фонда капитального ремонта.

2. На органы государственной власти Челябинской области возложена обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капитальных ремонтов домов.

3. На органы местного самоуправления возложена обязанность установления очередности, организации и контроля капитального ремонта домов.

Постановлением Правительства РФ «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013–2015 годы» от 21.02.2013 г. № 146 и постановлением Правительства Челябинской области от 30.08.2013 г. № 271-П «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Челябинской области» установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме:

на 2014 год в размере 6,0 руб./кв.м;

на 2015 год в размере 6,4 руб./кв.м;

на 2016 год в размере 6,7 руб./кв.м.

Расчетный экономически обоснованный размер взноса, сделанный совместно Минстроем и ГК «ЕТО» составил от 8,5 руб./кв. м (Челябинский городской округ) до 18,6 руб./кв. м (Кизильский и Нагайбакский муниципальные районы).

Низкая платежеспособность населения не позволяет ввести разово такой размер платы. Поэтому изначально на 2014-2016 годы размер взноса установлен на уровне федерального стандарта оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.02.2013 №146.

В дальнейшем предполагается его поэтапное увеличение до уровня экономически обоснованного и дифференцированного по муниципальным образованиям.

Фонд капитального ремонта (ФКР) — аккумулируемые в специальном порядке финансовые средства, которые формируются из:

1. Взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме,

2. Процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт,

3. Процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Закон Челябинской области от 27.06.2013 г. № 512-ЗО

• Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ ст. 170, ч. 3).

• Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должно приниматься общим собранием (ЖК РФ ст. 44, ч. 2, п. 1.1) количеством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ ст. 46, ч. 1).

С 11 июня 2014 г. до 11 декабря 2014 г. собственники помещений обязаны принять и реализовать решение о способе формировании фонда капитального ремонта.

С 11 июня 2014 г. до 11 ноября 2014 г. собственники самостоятельно принимают решение на общем собрании о выборе одного из двух способов формирования фонда капитального ремонта.

С 11 ноября 2014 г. до 11 декабря 2014 г., если в течение пяти месяцев собственниками не будет принято и реализовано решение, собрание собственников созывается органом местного самоуправления.

С 11 декабря 2015 г. до 21 декабря 2015 г. в случае, если по истечении шести месяцев решение о выборе способа формирования фонда не принято и не реализовано, орган местного самоуправления принимает решение о формировании ФКР в отношении такого дома на счете Регионального оператора.

Способы формирования фонда капитального ремонта

Способ 1:

Формирование фонда на специальном счете.

СПЕЦИАЛЬНЫЙ СЧЕТ означает, что независимо от того, кто открыл такой банковский счет (кто является владельцем специального банковского счета), денежные средства, которые находятся на этом счете принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ ст. 36.1, ч. 1).

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете означает, что собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации (в банке), фонд капитального ремонта формируется в виде денежных средств, находящихся на таком специальном счете (ЖК РФ ст. 170, ч. 3, п. 1).

• На одном специальном счете формируется фонд по одному МКД (ЖК РФ ст. 175, ч. 4).

• Открыть специальный счет в банке может только юридическое лицо, которое собственники помещений выберут в качестве владельца такого специального счета (ЖК РФ ст. 170, ч. 4, п. 4).

При выборе способа формирования фонда на специальном счете в банке, владельцем специального счета могут выступать только НЕКОММЕРЧЕСКИЕ ОРГАНИЗАЦИИ:

вариант 1:

• ТСЖ;

• Жилищный или жилищно-строительный кооператив;

• Иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление МКД;

вариант 2:

Региональный оператор  (в случае, когда собственниками помещений  в многоквартирном доме принято решение о выборе Регионального оператора в качестве владельца специального счета).

Так как, независимо от того, кто открыл специальный банковский счет, денежные средства, которые находятся на этом счете принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме, т.е. являются их общим имуществом, бремя его обслуживания лежит на собственниках.

Необходимо подчеркнуть, что в этом случае собственники помещений самостоятельно принимают решение о том:

- кто представляет им платежные документы для уплаты взносов,

- кто начисляет и организует сбор взносов,

- кто контролирует своевременность и полноту уплаты взносов,

- кто принимает меры для ликвидации задолженности.

Все эти действия требуют дополнительных расходов, которые не могут быть произведены за счет взносов на капитальный ремонт.

Тоже правило будет действовать при подготовке и проведении капитального ремонта многоквартирного дома.

В этом случае собственники помещений самостоятельно принимают решение о том:

- кто проводит изыскательские работы, готовит дефектную ведомость,

- кто готовит проектную документацию или составляет смету,

- кто проводит экспертизу проектно-сметной документации,

- как осуществлять выбор подрядной организации,

- кто будет осуществлять строительный контроль,

- как производится приемка работ.

Все эти действия требуют расходов, часть которых может быть произведена за счет взносов на капитальный ремонт, т.е. за счет фонда капитального ремонта МКД.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (ЖК РФ ст. 36.1, ч. 4).

ФОНД КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ПРИВЯЗАН К ПОМЕЩЕНИЮ, А НЕ К СОБСТВЕННИКУ!

Средства со специального счета могут расходоваться только на проведение капитального ремонта того многоквартирного дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом специальном счете, и не могут расходоваться на капитальный ремонт других многоквартирных домов (ЖК РФ ст. 177).

Для расходования средств со специального счета необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Возможные операции со средствами на специальном счете определены Жилищным кодексом (ЖК РФ ст. 177).  Банк осуществляет контроль за операциями по специальному счету, их соответствием требованиям Жилищного кодекса.

На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета (кроме обязательств по договорам на выполнение услуг и (или) работ по капитальному ремонту, заключенным на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (ЖК РФ ст. 175, ч. 6 и 7).

Если собственники помещений выбрали способ формирования фонда капремонта на специальном счете, помимо этого решения на том же общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должны быть приняты еще несколько решений, указанных в части 4 статьи 170 Жилищного кодекса:

1) о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт;

2) о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

4) о владельце специального счета;

5) о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет.

Информация о таких кредитных организациях ежеквартально размещается на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в сети Интернет.

Ваши вопросы вы можете задать в жилищно-коммунальный отдел ОАО «КРУИИКХ» по адресу: ул. Лобашова, 145, лично или по тел.: 2-16-85, 2-20-98.

А.С. ДЯДИКОВ, генеральный директор

Продолжение следует…